Kira çarpanı nedir ve nasıl hesaplanır? Bir gayrimenkulün değerini belirlemek için kullanılan basit bir finansal göstergedir. Genellikle, bir mülkün yıllık kira gelirinin, mülkün piyasa değeri ile olan oranını ifade eder. Kira çarpanı, yatırımcıların mülklerin karlılığını ve değerini belirlemelerine yardımcı olur.
Kira çarpanı, mülk değerinin yıllık kira gelirine bölünmesi ile hesaplanır. Sonuç bize yıl sayısını verir. Aylık net gelirlerin hesaplanması, yani elimize vergilerden ve harcamalardan sonra geçen net kira geliri, bize daha doğru bir sonuç gösterecektir. Formül:
Kira Çarpanı = Mülk Değeri / Aylık Kira Geliri x 12Bu çarpan, yatırımın ne kadar sürede kendini amorti edeceğini (geri ödeyeceğini) gösterir. Örneğin, bir evin değerinin 2.750.000 ₺ olduğunu varsayalım ve aylık kira getirisinin de 16.000 ₺ olduğunu düşünelim. Kira çarpanı, formüle göre hesaplandığında yaklaşık 14,5 yılda kendini çıkaracağını düşünebiliriz.
Kira çarpanı, yatırımın geri dönüş süresini gösterir. Ancak bu çarpan ne kadar düşükse, yatırım o kadar avantajlıdır. Genel bir kural olarak:
180-220 ay (15-18 yıl) arası çarpanlar, yatırım için makul olarak değerlendirilir.
240 ay (20 yıl) ve üzeri çarpanlar, yatırımın geri dönüş süresinin uzun olduğunu ve daha fazla risk içerdiğini gösterir.
Peki, kira çarpanını bulmanın bize avantajı nedir? Öncelikle basit bir yöntemdir. Biraz matematik bilgisiyle, yapacağınız yatırımın geri dönüş süresini hesaplayabilir ve mantıklı olup olmadığına karar verebilirsiniz. Bu yöntemle birçok ilanı karşılaştırabilir ve yatırımınızı ona göre şekillendirebilirsiniz.
Kira çarpanını neler etkiler? Merkezi ve talep gören bölgelerde ev fiyatları yüksek olduğu için, kira çarpanları da genellikle yüksektir. Ekonomik kriz dönemlerinde, paranın değer kaybetmesi veya başka sebeplerden dolayı insanlar daha güvenli bir yatırım aracı tercih edebilir. Bu nedenle, kriz dönemlerinde kira çarpanları artabilir. Yeni ve modern evlerde kira çarpanları daha yüksek olabilir. Arz ve talep dengesine göre de çarpan farklılık gösterebilir. Burada, evin değerini belirleyen etkenler rol oynamaktadır.
Kira çarpanını kullanırken dikkat edilmesi gerekenler vardır. Daha doğru bir veri elde edebilmek için göz önünde bulundurmamız gereken bazı konular mevcuttur. Evin bakım, aidat, vergi gibi masrafları düşürmemiz gerekebilir. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, kira gelirinin alım gücünü koruyup koruyamayacağı dikkate alınmalıdır. Alternatif yatırım araçlarından, eve yapacağınız yatırımın kat kat fazla getiri elde edebilmesi mümkündür. Ancak burada riskli varlıklar da söz konusu olabilir, bu nedenle birçok olasılık dahil edilerek çarpan hesaplanabilir.
Şunu belirtmekte fayda var, kira çarpanında elde ettiğimiz veriye göre yatırımımızın avantajlı olup olmadığını kabaca anlayabiliriz, ancak "kabaca" diyorum çünkü eğer kredi çekerek ev alınırsa, kredinin faiz oranları, geri ödeme süresi, yıllık enflasyon verileri, evin gelişmekte olan bir bölgede konumlanması gibi faktörler veya alınan ülkedeki enflasyonist hareketlerle paranın değer kaybetmesinden dolayı oluşabilecek dalgalanmalar ya da yıllık kira gelirindeki değişiklikler veya kiraya verilememesi gibi süreçler kira çarpanındaki süreyi değiştirecektir. Bu nedenle, benim bahsettiğim konu çok daha yüzeyseldir.
Sonuç olarak, kira çarpanı gayrimenkul yatırımı için önemli bir yol gösterici araçtır. Ancak tek başına yeterli bir kriter değildir. Bölgesel analizler, piyasa trendleri ve uzun vadeli kazanç potansiyeli gibi diğer faktörlerle birlikte değerlendirilmelidir ve doğru verinin elde edilebilmesi için farklı formüller de kira çarpanına eklenmelidir.
コメント