Enflasyonun Yıllık Kira Geliri ve Gayrimenkul Değerlemesi Üzerindeki Etkisi

Bir önceki yazımızda kira çarpanının ne olduğunu ele almıştık. İlgili yazıyı okumak isterseniz linki tıklayabilirsiniz. Bu yazımızda ise enflasyonun yıllık kira gelirine olan etkisini ve gayrimenkul değerlemesi üzerindeki yansımalarını inceleyeceğiz. Hadi başlayalım!

Öncelikle, enflasyon nedir? Halk arasında hayat pahalılığı ya da “ekmek aslanın ağzındaydı, midesine indi” şeklinde ifade edilen enflasyon; bir ekonomide fiyatların zaman içinde sürekli artması ve paranın satın alma gücünün azalması anlamına gelir. Örneğin, geçen yıl 10 liraya aldığınız bir ürünü bu yıl 100 liraya almanız gibi. Türkiye’de paraya sıfır ekleme durumu olarak da tanımlanabilir.

Enflasyon Halk Arasında Hayat Pahalılığı

Enflasyon, hayatın her alanını etkiler. Maliyetlerin artmasıyla fiyatlar yükselir, satın alma gücü azalır ve ekonomi yavaşlayabilir. Bu durum zincirleme bir reaksiyon gibi işler; her şey birbiriyle bağlantılıdır. Temel giderlerin artmasıyla ev sahipleri de bu artışları kira bedellerine yansıtır. Tıpkı alım gücünüzü korumak için nasıl zam istiyorsanız, ev sahipleri de kiraları yasal çerçevede artırmak ister. Artan kiralar ise yıllık kira çarpanını düşürerek daha cazip bir yatırım fırsatı sunabilir.

Enflasyon, gayrimenkul fiyatlarının artmasına da neden olabilir. Ev fiyatları genellikle kira artışlarından daha hızlı yükselir. Almayı düşündüğünüz evin fiyatındaki bu artış, yatırımınızın kendini daha uzun bir sürede amorti etmesine yol açabilir. Ancak, satın aldıktan sonra fiyatların yükselmesi avantajınıza da olabilir. Sonuçta, evinizin değeri artarken enflasyona karşı belli bir oranda korunmuş olursunuz.

Gayrimenkuller, enflasyonist dönemlerde yatırımcılar için genellikle güvenli bir liman olarak görülür. Para biriminin değer kaybettiği dönemlerde, taşınmazlar reel değerlerini koruyabilir ve hatta artış gösterebilir. Enflasyon aynı zamanda inşaat maliyetlerini de artırır; çimento, demir, iş gücü ve ahşap gibi kalemlerin fiyatlarının yükselmesi, yeni yapılan evlerin değerinin de artmasına sebep olur. Nakit paranın değer kaybına uğradığı durumlarda, yatırımcılar bu kaybı önlemek için taşınmazlara yönelir. Bu artan talep de fiyatları daha da yukarı çeker.

Merkez Bankası

Merkez bankaları, belirli dönemlerde enflasyon verilerini açıklar ve bu veriler ışığında reel ve nominal getiriler hesaplanabilir. Peki bunlar nedir? Nominal getiri, bir yatırımın yüzeysel kazancıdır. Örneğin, aralık ayında kira artış oranı %60,45 olarak açıklanmışsa, 15.000 ₺ kira aldığınız bir mülkten artık 24.000 ₺ kira alabilirsiniz. Bu nominal olarak %60’lık bir artış demektir. Ancak reel getiri, bu kazançtan enflasyonun etkisinin çıkarılmasıyla hesaplanır. TÜİK’e göre konut enflasyonu %74,45 olarak açıklanmışsa, reel getiriniz yaklaşık %15 oranında negatif olacaktır. Gayrimenkul yatırımcıları, enflasyonu hesaba katmadan kazançlarını doğru bir şekilde değerlendiremeyebilir.

Reel ve nominal getiri kavramlarını inceledik. Peki, kira geliri hesaplamasında enflasyon verilerini nasıl kullanabiliriz? Enflasyon oranını, kira geliri formülüne dahil ederek daha doğru bir analiz yapabiliriz. Örneğin:

Gelecek Kira Geliri = Şimdiki Kira Geliri x (1 + Enflasyon Oranı) ^ Yıl

(Not: "^" sembolü üslü ifadeyi temsil eder.)

Örnek hesaplama: Yıllık kira gelirinizin 216.000 ₺ olduğunu varsayalım. Ancak bunun bir kısmının vergilere ve diğer masraflara gittiğini düşünelim ve et kira geliriniz 200.000 ₺ olsun. Enflasyon oranını ise %74 olarak alalım.

5 yıl sonra yıllık kira geliriniz ne olur?

200.000 ₺ x (1 + 0.74)^5 ≈ 3.100.000 ₺

Bu, en iyi senaryoda gelecek sene elde edilecek kira geliri tahminidir. Ancak, bu hesaplama bugünün verilerine dayalıdır ve gelecekte değişiklik gösterebilir. Enflasyon oranı her yıl %74 seviyesinde kalmayacaktır. Daha düşük seviyelere düşebileceği gibi daha da yükselebilir. Bu nedenle, yıllık enflasyon verilerini dikkate alarak kira gelirini her yıl yeniden hesaplamak önemlidir.

Aynı yaklaşım, mülkün değerini hesaplamak için de geçerlidir. Elde edilen veriler, yalnızca o anki ekonomik koşulları ve tahminleri yansıtır. Uzun vadeli analizlerde, bileşik enflasyon oranı gibi daha kapsamlı hesaplamalar yapılmalıdır.

Edindiğimiz veriler ve formüllerle belirli bir değer hesaplayabilir ve bu değere dayalı tahminler yürütebiliriz. Ancak enflasyonun doğru analiz edilmesi şarttır. Gayrimenkul yatırımlarında enflasyon yalnızca fiyatlar ve kiralar üzerinde değil, aynı zamanda yatırımın geri dönüş süresi, kredi çekildiyse geri ödeme süresi, faiz oranları ve reel kazanç üzerinde de önemli bir rol oynar.

Kira çarpanı ve yıllık kira gelirlerinin hesaplanmasında enflasyonun etkilerini dikkate alarak, daha gerçekçi ve uzun vadeli planlar yapabilirsiniz. Bu hesaplamalar, yatırımınızın geleceğini daha iyi öngörmenize yardımcı olabilir.

Not: Ben bir ekonomist değilim; ekonomi bilgilerini okuyarak ve araştırarak anlamaya çalışıyorum. Umarım doğru bilgileri paylaşmışımdır. Eğer herhangi bir yanlışım varsa, lütfen beni uyarın. Teşekkürler!