Evin değerini belirleyen bir çok temel kriter mevcuttur. Evin konumu, bulunduğu bölge ve çevresindeki altyapılar; örneğin, doğal gaz bağlantısı ya da fiber internetin bulunup bulunmaması, ayrıca okul, hastane, alışveriş merkezleri veya şehir merkezine uzaklığı gibi kriterler önemlidir. Seçilecek evin özelliklerine göre bu öncelikler değişebilir. Şimdi kriterleri detaylı bir şekilde inceleyelim.
Konum: Almayı düşündüğünüz ev nerede? Hangi bölgede veya mahallede yer alıyor? Bir tepenin üzerinde, sürekli rüzgar alan bir yerde mi yoksa bir tepenin yamacında, güneş görmeyen bir noktada mı? Konumun belirlenmesinde evin ne amaçla kullanılacağı önemli bir etkendir. Örneğin, yazlık bir ev ile sürekli oturulacak bir apartman dairesinin ihtiyaçları farklıdır. Yazlık evlerde denize veya ören yerlerine yakınlık aranırken, sürekli kullanım için alınacak bir evde hastane, şehir merkezi, okul veya işe olan mesafe daha önceliklidir. Bu nedenle, kriterler konumda aranması gereken özellikleri belirler. Sonuçta, kimse kalabalık bir şehir merkezinin göbeğinde, denizden kilometrelerce uzakta, gürültü ve egzoz dumanının içinde yaz tatilini geçirmek için ev aramaz.
Evin fiziksel özellikleri: Bir gıda ürünü alırken son kullanma tarihine, fiziksel görünümüne, kokusuna ya da ambalajının sağlamlığına dikkat ettiğimiz gibi, bir evin seçiminde de fiziksel özellikler temel kriterlerden biridir. Müstakil evler, site içerisindeki müstakil veya sıralı evler, ikiz villalar, apartman daireleri gibi seçenekler; ayrıca evin ya da bulunduğu apartmanın kaç katlı olduğu gibi detaylar önemlidir. Örneğin, sekiz katlı bir apartmanda en üst kattaki daire ile orta kattaki daire arasında belirgin farklar bulunur. En basitinden, ara katı ısıtmak çatı katını ısıtmaktan daha kolaydır, bu bir avantajdır. Öte yandan, çatı katında yaşarken 'üst komşum takunya ile yürüyor' diye şikayet etme ihtimaliniz olmaz.
Evin fiziksel özellikleri arasında metrekare önemli bir faktördür. Almayı düşündüğünüz evin kapalı, açık, brüt ve net metrekaresi, fiyat açısından önemli bir bilgi kaynağıdır. Ayrıca, bölgelere göre metrekare birim fiyatları, evin hangi fiyat aralığında olması gerektiği hakkında fikir verebilir. Evin alanına bağlı olarak oda sayıları da şekillenebilir. Oda sayısı arttıkça genellikle fiyat da yükselir.
Evin yaşı ve durumu, fiyatı etkileyen diğer önemli faktörlerdendir. Eski evlerde genellikle ek masraflar yapmanız gerekebilir. Örneğin, mekanik tesisatın yenilenmesi veya eskimiş bir mutfağın kullanışsız hale gelmesi gibi durumlarla karşılaşabilirsiniz. Öte yandan, yeni binalarda bu tür sorunlar genellikle görülmez. Gerçi Türkiye'deki bazı yeni dairelerin dekorasyonundaki zevksizlik, evi komple tadilata sokmayı düşündürecek cinsten olabiliyor ama bu başka bir konu...
Piyasa, ekonomik koşullar ve arz-talep dengesi: Talebin yüksek olduğu durumlarda fiyatlar artarken, arzın fazla olduğu durumlarda fiyatlar düşer. Bir dönem şehir merkezlerindeki evlerin fiyatları, yazlık bölgelerdeki evlere kıyasla daha yüksekti. Hatırlıyorum, ben küçükken ailem 'Bodrum'dan yazlık alıp ne yapacağız?' derdi. Çünkü o dönemde şehir merkezlerindeki apartman daireleri daha fazla talep görüyordu.
Ancak pandemiyle birlikte yaşam, iş ve hayattan beklentiler değişti. Tersine göç başladı ve önceden rağbet görmeyen köylerde veya sahil kasabalarında fiyatlar %500 oranında adeta roketledi. Ayrıca, ev kredilerindeki faiz oranlarının düşmesi, kredi çekenlerin sayısını artırarak fiyatların yeniden yükselmesine neden oldu.
Enflasyon ise ev fiyatlarını belirleyen başlı başına önemli bir faktördür. Kısacası, ekonomik koşullar evlerin fiyatlarının şekillenmesinde belirleyici bir rol oynar. Piyasa koşulları, aslında yalnızca bir evin değil, genel olarak piyasanın gidişatını bize gösterir
Satılık ilanlarını karşılaştırmak, bir evin ideal değerini belirlememize yardımcı olabilir. Örneğin, aynı bölgede bulunan iki evin benzer özelliklerini karşılaştırarak 'emsal değer analizi' yapılabilir. Emsal değer analizi, bir gayrimenkulün (ev, arsa, iş yeri vb.) piyasa değerini belirlemek için, aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip diğer gayrimenkullerin satış veya kira fiyatlarının incelenmesidir. Bu analiz, evin hangi kriterlere göre fiyatlandırıldığını ya da hangi kriterlerin ön plana çıkması gerektiğini anlamamızı sağlar ve fiyatın daha doğru bir şekilde belirlenmesine katkıda bulunur
Bana göre, bir evin en önemli özelliklerinden biri yasal durumudur. Ne alıyoruz? Tapuda ticarethane veya ofis olarak geçen, ancak ev olarak kullanılan yerler ya da üzerinde ipotek bulunan mülkler, fiyatı ciddi şekilde etkiler. Maalesef ülkemizde, yasal olarak depo veya otopark izni alınıp eve ya da dükkana dönüştürülen pek çok yer bulunuyor. Hatta bazı büyük firmalar bu durumları kendi çıkarlarına kullanabiliyor.
Diyelim ki bir evi beğendiniz. Dış görünüşü güzel, fiyatı makul ve bölgede o fiyat ve özelliklerde başka bir seçenek yok. Ancak tapuda alacağınız yer 'bahçe' olarak geçiyor. Bu durumda bina kaçak demektir. Tapudaki kayıtlar, fiyatı en çok etkileyen faktörlerden biridir ve dikkatlice incelenmelidir
Sonuç olarak, bir evin değerini belirlerken yalnızca fiyatına odaklanmak yeterli değildir; birçok faktörü dikkatlice değerlendirmek gerekir. evin değerini belirleyen temel kriterler; konumu, fiziksel özellikleri, piyasa koşulları, yasal durumu ve bireysel önceliklere uygunluğu, bir evin gerçek değerini anlamada kritik rol oynar. Her bireyin ihtiyaçları ve beklentileri farklı olduğu için, doğru evi seçmek bir denge kurma meselesidir. Bu nedenle, kapsamlı bir analiz yaparak ve gelecekteki olası masrafları göz önünde bulundurarak karar vermek, uzun vadede daha tatmin edici bir sonuç sağlayacaktır.
Comments